樓市“打新”源于限購政策下的房價倒掛

發布時間：2018/5/21 17:48:23    瀏覽次數：10004    來源： 證券時報 cjjt-fdc

只有綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，全面落實“房住不炒”原則，才能使樓市健康發展。

近日，成都“捂盤”超過一年的中鐵青秀未遮山獲準銷售，登記搖號人數超過7萬人，但僅有1000余套新房可供出售，排隊的隊伍綿延幾公里。

目前，全國共有7個城市出臺了購房搖號政策，像成都這樣超低中簽率的也不是僅此一家。杭州某樓盤共有2998戶家庭參與搖號，中簽率僅為6% 。南京也曾出現15000多人提著幾百萬甚至上千萬的錢，搶奪3177套限價房。

搖號買房讓我們依稀看到了火爆的股市打新，開始具備了打新股的部分特點。七萬人搶千套房 ，超低的中簽率，火爆的綿延幾公里排隊場面，似曾相識，像極了打新股。

目前，新股發行實行免資金的市值配售制度，新股被作為二級市場的補償或福利發放。新股申購中簽率極低，大多在萬分之幾，新股成為彩票大樂透。新股詢價與路演已經有名無實，IPO發行23倍市盈率成為心照不宣的天花板，部分小盤新股干脆取消詢價環節，全部網上發行。

樓市搖號的主要原因，當然是因為和新股一樣的價格落差，新樓盤與舊樓盤之間存在價格倒掛。在部分實行限購政策的城市，新舊房價差單平可達萬元，搖號買上一套房子就可能一下子掙上一百萬。股市打新股中簽率低不說，中一簽也就掙上幾萬，而搖號買房說不定能掙百萬。既然有這么巨大的利益，那么具備買房資格的、資金充裕的，凡是稍微有點頭腦的，誰不去排隊碰碰運氣？新樓盤一開盤，綿延幾公里的排隊隊伍也就不難理解了。參與搖號購房者不全是為了剛需買房的，很大一部分是為了套利投機而去的。

有專家將搖號買房視為鬧劇，認為都是限購政策造成的，呼吁取消限購政策。那么如何看待如今的房地產限購政策呢？

先來看一下最近房地產市場的熱度如何。5月16日，國家統計局發布了4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。在70座城市中，有58個環比價格上漲，相比3月份的55個有所增加。而70個大中城市二手房價格只有9個城市下調，59個城市房價持續上漲。4月，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲，延續了前幾月的漲勢，調控政策這么厲害還打不下樓價，你還想取消限購，這可能嗎？

事實上，房地產調控正在升級，不存在取消調控的可能。今年以來全國各地房地產調控政策已經多達120次。特別是過去沒有調控的城市逐漸加碼升級調控，比如海南全境，沈陽、長春等區域也開啟了房地產調控升級。6個被住建部約談的城市，最近的樓市調控都在不同程度升級。其中，成都把限購對象調整為家庭，是比較引人矚目的。

當然，樓市調控有很大的副作用，突出表現就是行政管控下部分樓盤房價失真，導致新房和舊房出現差價，一手房與二手房價格倒掛。由此，出現了樓市打新、價格套利的可能，出現了樓市搖號、抽簽大軍。

其實，樓市搖號與股市打新都是過渡期的產物，都是市場化發育不足造成的，是市場化過渡期的特殊現象。

對于股市來說，從長遠來看，注冊制雖然目前暫緩，但注定是大趨勢。從注冊制的本質來說，市值配售應作為過渡期的權宜之計，注冊制推進還需研究更為市場化的IPO制度。股市是在向注冊制、市場化過渡的過程中，在此過程中IPO不可能實行完全的市場化，否則新股三高就會卷土重來，只能在注冊制過渡期實行適當的行政管控。

樓市也是一個道理，在房產稅等政策出臺前，對房地產上漲缺乏市場化的抑制措施，不能通過稅收手段調節房價，那么只能在這種過渡期實行限購限貸等樓市調控政策。

對于樓市來說，“購房搖號”是部分城市在房地產市場過熱情況下為了公平分配而采取的無奈之舉，也是一些城市針對樓市新問題而做出的精準調控。要想逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制，只有綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，全面落實“房住不炒”原則，才能使樓市獲得健康發展，使廣大居民“各安其居”。